Evaluarea proprietăților specializate prezinta particularitati si elemente care nu se regasesc in cadrul evaluarii proprietăților obișnuite, deoarece implică luarea în considerare a unor factori specifici fiecărui tip de proprietate. Proprietățile de specializate includ active imobiliare speciale precum: pensiuni, hoteluri, stațiuni, ferme, parcuri eoliene și altele. Fiecare dintre acestea are caracteristici unice, ceea ce face ca evaluarea lor să necesite o abordare personalizată și o înțelegere detaliată a sectorului în care funcționează.
Activ Property Services, cu o competență dovedită în evaluări și consultanță imobiliară, acumulată de-a lungul anilor, îți arată ce contează cu adevărat când vine vorba de determinarea valorii acestor tipuri de proprietăți.
1. Înțelegerea specificului proprietății
Primul pas în evaluarea unei proprietăți specializate este înțelegerea destinației și funcționalității acesteia. Fiecare proprietate are un rol specific și servește unui anumit tip de clientelă, de aceea evaluatorul trebuie să analizeze cum funcționează proprietatea în contextul său unic.
De exemplu, un hotel va fi evaluat diferit față de un parc fotovoltaic sau o fermă ecologică. Evaluatorul analizeaza informatiile financiare ale fiecărui tip de proprietate și identifica toate componentele care participa atat la generarea de venituri cat si la costurile fixe si operationale ale proprietatii analizate. Proprietatile Generatoare de Afaceri (PGA) sunt extrem de sensibile la variatiile de venituri si costuri si aceste variatii se reflecta direct in valoarea de piata estimata.
În cazul unui hotel, factori precum numărul de camere, gradul de ocupare, reputația pe piață și facilitățile oferite, sunt esențiali. În schimb, pentru o fermă, factori precum tipul de producție agricolă, solul și infrastructura de irigații joacă un rol decisiv.
a. Evaluarea hotelurilor și pensiunilor
Hotelurile și pensiunile sunt evaluate nu doar pe baza valorii clădirii și a terenului, ci și în funcție de veniturile pe care le generează. Activ Property Services utilizează abordarea veniturilor, a fluxurilor de numerar actualizare (DCF) și abordarea prin venit pentru a evalua aceste proprietăți, ceea ce înseamnă că valoarea este stabilită pe baza capacității de generare de profituri. De asemenea, gradul de ocupare și prețul mediu pe cameră sunt factori critici care influențează valoarea finală a proprietății.
Pentru un hotel situat într-o zonă turistică, evaluarea se va concentra pe sezonabilitate, pe tipologia clienților și pe proximitatea față de punctele de atracție. În schimb, o pensiune rurală poate fi evaluată pe baza autenticității experienței oferite și a capacității de a atrage o clientelă fidelă.
b. Evaluarea parcurilor fotovoltaice și eoliene
Evaluarea parcurilor fotovoltaice și eoliene implică o analiză profundă a capacității de producție energetică și a rentabilității pe termen lung. Unul dintre principalii factori care determină valoarea acestor proprietăți este potențialul de producție de energie. Activ Property Services analizează aspecte precum:
- Amplasamentul: poziționarea parcului în raport cu resursele naturale (soare sau vânt);
- Tehnologia utilizată: eficiența echipamentelor de producție a energiei;
- Contractele de furnizare: dacă există acorduri semnate pentru vânzarea energiei produse, acest lucru crește valoarea activului.
Totodată, costurile de întreținere și durabilitatea echipamentelor sunt factori importanți care influențează estimarea valorii parcurilor de energie regenerabilă.
c. Evaluarea fermelor și a terenurilor agricole de nișă
Evaluarea fermelor, în special a celor specializate pe producție ecologică sau de nișă (cum ar fi fermele de lavandă sau trufe), necesită o atenție specială la potențialul de venituri și la abordările de producție utilizate. În plus, trebuie analizate și cererea pieței pentru produsele respective, costurile operaționale și investițiile necesare pentru menținerea producției la un nivel competitiv.
Activ Property Services ia în considerare specificul producției agricole și tipul de certificări de care beneficiază ferma, cum ar fi certificarea ecologică, care poate adăuga o valoare suplimentară terenului și clădirilor.
d. Evaluarea clădirilor istorice și proprietăților protejate
Clădirile istorice sau protejate prin lege sunt considerate proprietăți de nișă, datorită caracteristicilor lor unice și a restricțiilor impuse de autoritățile locale în privința modificărilor sau renovărilor. Evaluarea unei astfel de proprietăți trebuie să ia în considerare atât valoarea istorică și culturală, cât și posibilitățile de utilizare a clădirii.
De asemenea, proprietățile incluse în patrimoniul cultural pot beneficia de subvenții sau facilități fiscale, aspecte care influențează valoarea finală. În schimb, costurile de întreținere și restaurare pot fi ridicate, reducând atractivitatea pentru potențialii investitori.
Activ Property Services colaborează cu experți în patrimoniu pentru a evalua corect aceste proprietăți, ținând cont de valoarea lor istorică și de costurile asociate cu păstrarea lor în stare optimă.
2. Abordările specifice de evaluare pentru proprietățile de nișă
Pentru evaluarea proprietăților de nișă, se folosesc abordări specifice, adaptate la particularitățile fiecărui tip de proprietate. Activ Property Services aplică cele mai potrivite tehnici, cum ar fi:
a. Abordarea veniturilor
Aceasta este utilizată în special pentru proprietățile care generează venituri, cum ar fi hotelurile, pensiunile, parcurile eoliene sau fotovoltaice. Evaluarea se bazează pe capacitatea de generare de venituri și pe rentabilitatea pe termen lung a activului.
b. Abordarea comparației directe
În cazul unor proprietăți de nișă, cum ar fi terenurile agricole sau pensiunile rurale, se poate aplica abordarea comparației directe, prin care proprietatea este comparată cu alte proprietăți similare vândute recent pe piață.
c. Abordarea costului
Pentru clădirile istorice sau proprietățile speciale care necesită investiții majore în restaurare sau renovare, abordarea costului poate fi relevantă. Aceasta implică calcularea costului necesar pentru a înlocui sau restaura proprietatea, ajustând valoarea pentru depreciere și alți factori relevanți.
3. Importanța evaluării corecte a proprietăților de nișă
Proprietățile de nișă au un potențial mare de rentabilitate, dar și riscuri pe măsură. O evaluare corectă asigură că investitorii și proprietarii pot lua decizii bine fundamentate în privința achiziției sau vânzării. De asemenea, o evaluare precisă oferă un punct de plecare pentru negocieri și ajută la accesarea finanțării.
Activ Property Services are o experiență vastă în evaluarea acestor tipuri de proprietăți, oferind clienților rapoarte detaliate și bine fundamentate, bazate pe o analiză profundă a pieței și a caracteristicilor specifice fiecărui activ.
Evaluarea proprietăților de nișă necesită o abordare specializată și o înțelegere profundă a sectorului în care funcționează aceste active. Fie că este vorba de un hotel, o fermă ecologică, un parc eolian sau o clădire istorică, fiecare proprietate are caracteristici unice care trebuie analizate atent pentru a obține o evaluare corectă și realistă. Activ Property Services se bazează pe expertiza sa vastă și pe o metodologie riguroasă pentru a oferi clienților evaluări excelente, care să reflecte adevărata valoare a acestor active speciale.
